http://jackxiang.com/index.php zh-cn http://jackxiang.com/post// jack <xdy108@126.com> Thu, 17 Feb 2011 15:40:24 +0000 http://jackxiang.com/post// 最近在论坛上不断看到朋友们询问贷款、加息和提前还款等问题，本人现在也是房奴，平时没事就爱自己瞎计算，现在总结一下，和大家分享分享，有什么想法大家互相交流，选择自己最合适的方法。

文章比较长，比较碎，大家凑合看吧
不少观点都是自己整理的，恐有疏漏，大家一起讨论就好！



最近看了基本金融方面的闲书，其中印象最深的一个观点大意如下：
所谓金融，其实质就是【价值在时间和空间上的交换】
我们把钱存给银行，就是把现在的价值通过银行保存起来，将来取出来用；银行会给我们利息，在时间上完成一次价值的交换；
我们向银行去贷款，就是把未来的价值通过银行进行透支，将来慢慢偿还；我们会给银行利息，在时间上完成一次价值的交换；
上述两种价值的转移其实就是在时间上完成对价值的传递和交换
价值在时间交换的同时，也伴随着空间的交换
你把钱存进去，我贷出来，本质就是把你的钱给我先用，其实就是价值的空间交换。
在时间和空间交换的过程中，会发生各种各样的价值变化，我们能否把握住这种价值的运动规律，就是金融的本质和精髓。

扯远了。。。

我们贷款，其实就是跟银行说好了，我现在需要钱，你先给我，我以后慢慢还给你
你银行可以按照规矩(基准利率)每年给我变月供
但是前后一共20年或者30年还清，你银行不许提前管我要
而且最关键的问题就是：银行只按照【货币的价值】向你所要还款，这个问题就是大家一直纠结是否提前还贷的本源所在。

你想过提前还贷的事？因为加息了？因为CPI高了？因为想省利息了？原因很多，本质问题有两点
1.我是否要提前还贷？对我有什么好处？
2.在已经决定要提前还贷的前提下，结合我的实际情况，我怎么还最合适？有没有可能提前换了反而赔了呢？

现在回答问题1
首先我问你一个问题：假如说，你在10年前的北京，也就是2000年左右，贷款40万、20年买了一套房子，（这价钱差不多吧）现在是什么情况？
你会说现在还贷很轻松，赚大了！
为什么？
因为房价涨了，物价涨了，自己的工资高了，贷款还是每个月差不多（加息对此的影响和10年来物价、房价、工资的变化比应该不算什么吧？），现在贷款比以前轻松多了。即，上述变化导致了【货币的价值】发生了变化，所以你觉得这笔贷款买房挺好！
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假如说，这10年来，房价没有涨，物价也没有涨，你的工资也没怎么涨，一切都凝固在10年前，那对你而言这笔贷款就没有什么变化了。换句话说，这些因素没有对【货币的价值】产生影响。
更糟糕的可能还有：
这10年，物价大幅贬值，房价低迷，一切都在向坏的情况发展，到了2011年，北京一套房子只要几万元了，那咱们的贷款不就是亏大了么~哪亏了？【货币的价值】亏损了，所以我们就跟着亏了。
ps：银行如果预测到了经济这么发展，它能贷款给你么？带给你，就是坏账啊~
钱是什么？钱就是货币。而货币是什么？我们真的了解么？

个人浅薄结论，你要自己判断：
我们的国家、社会经济，在未来很长一段时间内，是否能健康持续的发展，多快？多稳？
我个人的预期收入能否维持在一个稳定的水平，以便赶上或超过全社会总体【货币的价值】的变化？
【货币的价值】的变化是否有利于我们进行贷款？
再具体一点
【货币的价值】对于我而言是否还有其他的意义？我是否能找到更好的方式提升我个人手中【货币的价值】？
这个问题你明白了，你就知道手里的贷款是否需要提前偿还了。

是的，这个解释很扯淡，很空虚，可是我就是这么分析的。因为我们关心的所有的具体问题，都会内化到【货币的价值】这一经济学概念中。
是的，这个问题也很具体，因为大道理最后还是要外化为 房价能涨多少？工资涨多少？物价怎么样这样的具体问题上。
是的，国家统计局也不能预测每一个数值的具体分析，但你作为一个公民，一个自然人，就应该思考上述问题

反正是欠着银行那么多钱，早晚得还，但我可以选择早还或者晚还，它们各自的意义在我身上有什么体现？
我提前还贷20万，可能15年后共省下来10万利息
我现在花了这20万，花10万买了车，再花10万去游山玩水，自己开心了！虽然钱没还，但自己开心了舒服了，对自己身体好了，难道健康快乐这就不是价值么？

我们买房，为的是提高生活质量
我们贷款，就是在时间上透支自己手里的价值，在空间上借用别人的价值，通过金融手段实现价值的交换，这就是金融服务促进社会发展的本质和宗旨！
还有耐心看我这篇废话的朋友们，你们当中大多数都是有贷款的，而且是有能力提前还一部分的
我们的目的都是为了自己和家人更美好，更幸福的生活，所以，请你认真自己考虑我的第一个问题：你是否决定提前还贷了？

2.在已经决定提前还贷的情况下，你该怎么办？
你当初跟银行借了100万，这就是本金，你必须得还。
时间越长，利息越多，为什么要利息呢？就是因为别人的钱给你用了，别人暂时放弃了自己手里的价值，和你进行了交换，这是你付给他的成本，交换成本，但交换成本不是本金~

市面上各种贷款，各种方式，没有一种能减免你的本金，都是在利息上做文章。
利息的威力不在5.94%和6.40%的差别，更多的在于10年和30年的差别，你要是自己算过，就会明白，不赘言。

你是哪种贷款方式？有的人能选择，有的人没有机会，部分开发商就和银行说好了，你没得选，也不再赘言了，网上也有哪种方式适合你的文章。
分分情况说说我知道的情况吧，交流嘛，自然写的比较松散。
A等额本息：每个月月供都一样的。
    查询自己的月供构成。月供=本金+利息。随着时间推移，本金逐渐上升，利息逐渐下降。按照国内银行的基本规则和算法，有一个推荐的平衡点，就是当你的月供中本金=利息时的那个月，称为“平衡月”（这名我自己起的，各位凑合看吧）。在平衡月之前提前还贷，就比较划算；平衡月之后就不太划算了。如果你之前已经提前还贷一小部分了也没有关系，只要根据你最新的月供明细查一下，一样适用于此方法。
    网上对于等额本息的月供方式的提前还款大概是这么描述的：“当你的已经完成超过三分之一，就不必提前还款了”。“月供中的本金>利息后就不用再还了”。我觉得网上这些编辑都很操D，根本就不说明白了，到底是三分之一还是一半？
    我告诉你：一份初始（如100万20年）的等额本息还款，在时间上进行三分之一时，月供中的本金和利息就差不多了，大概就是平衡月的时间；如果之前曾经提前还过部分贷款，平衡月的时间还会提前到来。
    注意，不是说过了平衡月你还贷款会赔钱，而是说你有更好的方式去经营。平衡月后还款确实依然能够帮你节省利息，但此时你用这笔钱去做一般级别的理财都可能会更帮你省钱，更帮你带来更多的价值。假如考虑极限情况，你是股神，你就更不用提前还贷了，你每天的收益就是10%，你的平衡点就会偏移到还贷款的第一个月，即你根本不必要提前还贷！
    例：
2011年1月贷款100万30年，利率5.22,
2021年1月，你想提前还款20万，减少每月的月供，这样下来到2041年时能节省利息132187元，即2021年的20万在2041年为你共剩下20+13.2万=33.2万
可是，这20万你做5年定期存款利滚利
若存2轮，10年就有了301351元
若存3轮，15年就有了369908元
若存4轮，20年能有了454062元

所以，按照一般的大众算法，平衡月大概就是本金>利息的点，每个人根据自己的情况，都可以算算自己的平衡点在哪，最简单的理财就是按照5年定期利滚利的方式去算，这笔钱是还贷省钱还是自己存着省钱
B等额本金：每个月本金相同，月供总额逐步下降，最后一个月利息趋于0
    这种方式由于很早的就开始大量的偿还本金，所以是贷款中最省利息的，缺点就是刚开始的时候贷款巨TM多。。。由于我不是这种贷款用户，不了解。。。网55友们指点！

C你怎么提前还贷？
你是想每个月少还一点，还是还那么多年？还是想月供不变，缩短还款年限？
刚才说了，贷款的威力在于复利，复利的威力在于时间，所以，尽量缩短贷款年限
如果你觉得现在月供有点多，推荐你一部分用缩短年限法还，为了省更多的利息
另一部分时间不变，减少你每个月的压力。
Tips：由于政策的限制，现在大部分银行都是默认你进行减少月供，不减时间的方式（why？因为这样银行收利息多呗）。
而如果你选则了减少贷款年限的话，手续可能会比较复杂，有的银行会将它视为一次新的贷款申请，要你提交很多材料，收据，收入证明什么的。看你自己能不能再办下来一次吧！

D双周供是神马？
网上说双周供省时又省息，各种好，其实我觉得就是废话。至于双周供是不是真的好，也有争论。
为什么呢？
因为双周供实际上加大了还款的力度，还款1年=12个月供=26个双周供。
每次双周供的额度基本是月供的一半
但每年总数量上大概就是多还一次月供
月供 双周供
20年 约17~18年
25年 约19~20年
30年 约24~25年
我个人认为：双周供最大的优点就是本金以2周为单位进行递减，比月供的按月递减要更省利息。
                     但是双周供不等于半月供，因为双周供平均每年还要多还一次月供的钱，你要能承受，自然不是坏事
来源：http://bj.bbs.house.sina.com.cn/thread-6653670-3.html ]]> http://jackxiang.com/post//#blogcomment <user@domain.com> Thu, 01 Jan 1970 00:00:00 +0000 http://jackxiang.com/post//#blogcomment